開發(fā)商不按期交房應(yīng)該怎么辦

不要被開發(fā)商在合同中約定的低標(biāo)準(zhǔn)違約金唬住，該起訴還是要起訴！

這家開發(fā)商確實(shí)夠陰險(xiǎn)的，我們通常見到的商品房買賣合同上的逾期違約金，一般是萬分之一或萬分之幾的樣子。而這家開發(fā)商把逾期交房約定為日萬分之0.01的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯是很低的。這個(gè)違約金標(biāo)準(zhǔn)有多低呢？按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)1萬元房款的日違約金是1分錢，100萬的房款1天的違約金是1元錢，500萬的房子逾期一天賠5塊錢。這種違約金標(biāo)準(zhǔn)基本上喪失了違約制裁的意義。

但是，這并不代表開發(fā)商就可以為所欲為拖延不交房，而購(gòu)房者只能束手無策。通過法律手段還是能依據(jù)制裁開發(fā)商的！

咱們先看看《合同法》第114條的規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；

約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

依據(jù)合同法的規(guī)定，約定違約金如果低于實(shí)際損失，當(dāng)事人可以要求按實(shí)際損失來賠償，不是只能按約定違約金標(biāo)準(zhǔn)來主張。

那么開發(fā)商不按時(shí)交房業(yè)主的損失是什么呢？一般可以參照同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)來主張實(shí)際損失，道理很簡(jiǎn)單：開發(fā)商如果按期交房，業(yè)就可以收房，可以把房屋出租獲取租金收益，而開發(fā)商不交房自然就會(huì)給業(yè)主帶來?yè)p失。這個(gè)損失的數(shù)額顯然比剛才的那個(gè)超低的違約金要低得多。如果大量業(yè)主來主張賠償，對(duì)開發(fā)商來還是一項(xiàng)不小的成本的，應(yīng)該對(duì)其違約行為有一定制約作用。

當(dāng)然，如果開發(fā)商長(zhǎng)期不交房，業(yè)主也可以根據(jù)合同的解除條款提出解約并要求解約賠償，那個(gè)問題會(huì)復(fù)雜些，是否合適要具體研究了。

（本文由 北京楊文戰(zhàn)律師 提供，首發(fā)于）

購(gòu)房合同有關(guān)于延期交付房屋的違約賠償責(zé)任。一般有兩種選擇：退房，或者索要賠償。如果房?jī)r(jià)跌了你當(dāng)然可以選擇退房了，不過按合同交房時(shí)間看的話，樓主應(yīng)該是2010年買的。那時(shí)候價(jià)格還可以。所以選擇賠償了

有相關(guān)法律規(guī)定，如果開發(fā)商延期交房，購(gòu)房者想解除購(gòu)房合同前必須先催告，在催告過后接下來3個(gè)月，開發(fā)商仍然不交房的，購(gòu)房者可以退房。所以說，一旦遇到延遲交房的情況時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面催告開發(fā)商交付房子。如果開發(fā)商在收到催告交房通知函后3個(gè)月仍然不能按時(shí)交房的，購(gòu)房者可以要求退房，并可要求退還購(gòu)房款，同時(shí)追究開發(fā)商的違約責(zé)任。有些開發(fā)商會(huì)在辦理交房手續(xù)的過程中，要求購(gòu)房者簽署一份房屋交接單。購(gòu)房者需要注意的是，在簽署這類文件時(shí)，務(wù)必看清楚房屋交接單上的各項(xiàng)內(nèi)容。如果購(gòu)房者只是為了拿到鑰匙進(jìn)行入室驗(yàn)房，這就并不代表自己接受房屋，同意交房。而這些需要在房屋交接單上標(biāo)注清楚，以免不必要的麻煩。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

談案說法，哈哈回答。

對(duì)于很多中國(guó)人來說，房子不僅僅是財(cái)富的體現(xiàn)，更是家的象征，有房才有家，有房意味著穩(wěn)定，更有安全感、歸宿感。買套房子在大多數(shù)家庭里都不是一件簡(jiǎn)單的事，買了新房，到了開發(fā)商承諾交房的期限，開發(fā)商卻并未如期交房時(shí)，我們要采用合理合法的方式維護(hù)自己的權(quán)益。

首先，我們應(yīng)該與開發(fā)商溝通，充分了解逾期交房的原因，除非有法定免責(zé)事由（不可抗力等），開發(fā)商逾期交房即構(gòu)成違約，需承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

在這里要注意，一些開發(fā)商逾期交房后會(huì)以“不可抗力”為由逃避責(zé)任，哪些情況屬于“不可抗力”范疇呢？

不可抗力事件的范圍主要由兩部分構(gòu)成：

一是由自然原因引起的自然現(xiàn)象，如，火災(zāi)、旱災(zāi)、地震、風(fēng)災(zāi)、大雪、山崩等；

二是由社會(huì)原因引起的社會(huì)現(xiàn)象，如，戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)亂、政府干預(yù)、罷工、禁運(yùn)、市場(chǎng)行情等。

一般來說，把自然現(xiàn)象及戰(zhàn)爭(zhēng)、嚴(yán)重的動(dòng)亂看成不可抗力事件各國(guó)是一致的，而對(duì)上述事件以外的人為障礙，如政府干預(yù)、不頒發(fā)許可證、罷工、市場(chǎng)行情的劇烈波動(dòng)，以及政府禁令、禁運(yùn)及政府行為等歸入不可抗力事件常引起爭(zhēng)議。如在合同中將不屬于不可抗力因素的內(nèi)容列入合同款項(xiàng)，則因違反法律規(guī)定，成為無效條款，開發(fā)商不能以不可抗力為由行使抗辯權(quán)，而必須承擔(dān)違約責(zé)任。

在逾期交房的情況下，購(gòu)房者可以要求解除合同，也可以要求支付違約金或賠償損失。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的今天，大多數(shù)購(gòu)房者都會(huì)選擇要求開發(fā)商支付違約金，而不選擇解除合同，除非房屋存嚴(yán)重質(zhì)量的問題影響使用。

購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都會(huì)對(duì)違約金的支付標(biāo)準(zhǔn)以及解除合同的條件進(jìn)行約定，購(gòu)房者只需按照合同的約定主張權(quán)利即可。如合同中沒有約定，則可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條、十七條的規(guī)定主張權(quán)利。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條：根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

第十七條：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

哈哈大狀特別建議：

在遭遇開發(fā)商逾期交房時(shí)，要注重收集最終何時(shí)交房的相關(guān)證據(jù)（交房通知書、維修記錄等），以免權(quán)益受損。在房屋交付后，即可與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商處理，如協(xié)商不成，可以依法向法院提起訴訟。

　　如屆時(shí)開發(fā)商無法交房，購(gòu)房者應(yīng)給開發(fā)商一定的寬限期，允許開發(fā)商在該寬限期內(nèi)交房。但開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任，違約金按購(gòu)房者已交付的購(gòu)房款從合同規(guī)定的交房期限到實(shí)際交房日期所發(fā)生的利息計(jì)算。寬限期的長(zhǎng)短視具體情況而定。

　　如寬限期滿，開發(fā)商仍不能交房，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求開發(fā)商返還購(gòu)房款及所有利息，并支付違約金。違約金一般按所交購(gòu)房款的一定比例計(jì)算，但一般不能超過所交房款的20%.

如果開發(fā)商不愛合同約定期限交房，可以按照合同的約定。要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，先可以協(xié)商解決。但協(xié)商不成以后，可以到法院起訴開發(fā)商未按照購(gòu)房合同約定的時(shí)間交付房屋。購(gòu)房人要有權(quán)要求逾期交付房屋的違約金責(zé)任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定逾期超過90天，有權(quán)向開發(fā)商追究責(zé)任。并按照逾期后，每日向?qū)Ψ揭呀环靠畹娜f分之二的違約金。要求房產(chǎn)公司承擔(dān)違約金責(zé)任，以最大的限度減少自己的損失。最后提醒購(gòu)房者必須準(zhǔn)備好購(gòu)房合同，以備維權(quán)時(shí)所用！

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。需要注意的是：本條規(guī)定的是合同沒有約定違約金數(shù)額和損失計(jì)算方法的情況下，確定損失賠償額的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和方法。”一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)跟買受人在合同上約定交房的時(shí)間，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過約定的時(shí)間交付房屋的，即可認(rèn)定為逾期交房，買受人可根據(jù)合同約定的時(shí)間主張賠償。若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主張不可抗力導(dǎo)致工程延期，需要出示有效的證據(jù)證明；若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交房時(shí)沒有達(dá)到法定的交房條件，即使房屋已經(jīng)交付給買受人占有，也構(gòu)成逾期交房，買受人可追究其責(zé)任，要求賠償損失。然而現(xiàn)在樓主糾結(jié)的是能不能退房的問題。開發(fā)商逾期交房是我們?cè)趯?shí)務(wù)中最常見的情形。因?yàn)橛馄诮环考哟罅速?gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)，所以不管法律還是合同對(duì)開發(fā)商的這一違約行為都必須予以適當(dāng)歸制，以保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。我們簡(jiǎn)單直白地說，逾期交房的條件主要是期限問題，而期限問題一般由合同約定，實(shí)踐中比較常見的是兩個(gè)點(diǎn)：60日和90日。一般逾了這個(gè)期限，購(gòu)房者即可要求退房。

根據(jù)合同約定，延期交房產(chǎn)生違約金，根據(jù)竣工驗(yàn)收備案表時(shí)間，起訴開發(fā)商就好。

以上是律師為大家講解的關(guān)于”開發(fā)商不按期交房應(yīng)該怎么辦“的內(nèi)容，希望可以幫助到各位小伙伴。